高鐵站區土地開發

高鐵站區土地開發能救高鐵財務嗎？

高鐵 2007、2008 兩年利息支出 319 億，營業總收入 365 億。高鐵得標後 9 年興建期間只有支出並無收入，35 年特許時間剩下 26 年，營運期間要完成成資產折舊攤提，2007、2008 年兩年折舊貪提攤提費用 379 億元。併同 319 億的利息支出，減掉 365 億的營收，不包括營運支出，單就這兩項兩年之內虧損 333 億元。

日前高鐵公司董事會決議通過設立 100% 轉投資之專業子公司『台灣高鐵站區開發股份有限公司』，進行站區開發。台灣高鐵公司事業用地總面積僅 30 甲，可建築之總樓地板面積僅 36 萬坪。以較便宜的 RC 造價每坪 12 萬計算，36 萬建坪，要 432 億，以鋼結構造價每坪 15 萬計算，36 萬坪，要 540 億。每坪每月租金拉高到 NT$ 5000，一年 6 萬，36 萬坪一年可收 216 億租金。

問題在站場區土地蓋商業大樓，租金拉高到每坪每月 5000，困難度非常高。26 年要攤提建設成本 432~540 億，加上 5% 利息負擔，相對於年租金收入 216 億，租金收入支付利息加上本金攤提，每年可以獲利 50~150 億沒有問題。商業大樓若每坪每月僅有 1000，年租金僅有 43.2 億租金收入，要支付 432~540 億 5% 利息加上本金 26 年攤提，與租金收入相當，無法獲利。高鐵蓋站場商業大樓，租金收入必須高於每坪每月租金 1000，否則無法改善財務。問題在台灣都會區辦公大樓餘屋充裕，目前租金在每月每坪 1000 左右。高鐵站區要在不景氣中，都會辦公大樓餘屋充裕情況下，必須有開創性建物規劃，才能以站場土地開發改善財務狀況。開創性規劃包含旅館、會議廳、工商展示場所、餐飲、休閒娛樂、百貨零售、金融服務、一般服務、通訊服務、運輸服務、旅遊服務、辦公室。高鐵維一利基是政府不到最後不願意回收，但土地開發關鍵是動作要快，26 年拖過一半，難度就提高一倍。高鐵站區投資土地開發並非全無機會扭轉高鐵營收，弄出幾個類似 SOGO 的百貨公司就有機會，成敗只看經營者的心態在吃政府，還是造鎮補貼交通建設。

回顧高鐵競標當時國內環境，利息比現在高很多，商辦餘屋不多，租金在 2000~3500 之間。國內航線票價比現在低，台鐵票價不變，高速公路客運價格比現在高。固網還未開台，都會捷運與現在一樣，除北高外還未規劃。檢討起來目前高鐵困境並非得標後環境改變造成，絕大部分狀況在得標時就已經存在，甚至當時比現在更糟。不利高鐵營收的環境現在並沒有比當初更壞，那當時高鐵團隊為何以此價格投標？翻開當時媒體提出質疑，預言營收無法攤平，必將遺害政府，持此論點者很多。再回顧當時媒體，質疑高鐵原始股東僅有意願賺建構獨佔利益，並無意經營。大家應該檢視當時高鐵原始股東的解釋與現今狀況有無不同。